黄金周楼市:京深杭大热,沪穗汉爆冷!现在适合买房吗?

浏览:4990    更新:2019-10-29 11:51:15
 

资料来源:城市战争

国庆黄金周一直是观察冷热楼市的重要风向标,尤其是“金九”冷的时候,每个人都在关注“银十”是如何开始的。

那么,今年的黄金周怎么样?

克里今天公布了黄金周期间30个典型城市的第一手住宅交易。总体而言,30个城市的营业额稳步小幅增长,同比增长3%,实际上比去年同期要好。在“金九”质量差的背景下,“银十”开局不错。

然而,城市之间的差异非常明显。深圳、杭州、青岛等城市热,而上海、武汉、重庆、佛山、肇庆等城市冷。北京、广州、苏州和其他城市变化不大。

具体数据如下:

01

在四个一线城市中,深圳和上海是同一枚硬币的两面,一个地区同比增长80%,另一个地区同比下降83%。

黄金周期间,深圳延续了以往的销售热情,营业额同比增长80%,表明“领先示范区”对深圳市场有立竿见影的效果。然而,与一级市场的受欢迎程度相比,深圳的二级市场要安静得多,因为深圳的二级住房交易税费成本太高,无法与类似城市相比。

除契税、个人所得税等常规税费外,深圳还为各区二手房设定了总价黄线。如果你超过这条黄线,即使你是一个60到70平方米的小公寓,你也必须缴纳5.3%的营业税,这被昵称为“奢侈品税”。

深圳各区二手房总价黄线(超过此价格需缴纳5.3%营业税)

请注意,一般城市按面积(144平方米以上)征税,深圳按总价征税,总价设计得非常低。以南山区为例。目前的标准是,所有总价格超过490万英镑的房屋都要缴纳“奢侈品税”。在南山区,绝大多数二手房都超过了总价格,这表明了税收的严厉性。

因此,在深圳购买二手房和一手房时,税费成本差异很大,导致大量二手市场的购买力被迫进入一手市场。初级市场正在蓬勃发展,这一因素也有很大关系。

与深圳不同,上海的营业额同比下降83%,这表明上海市场仍然像以往一样冷。正因为如此,上海的抵押贷款利率被允许保持在相对较低的水平。在最新的lpr实施规则中,上海的利率是全国最低的,第一套住房的利率只有4.65%,低于9月20日宣布的lpr水平(4.85%)。

当然,即使利率如此之低,也很难考虑在上海买房。上海的房地产市场在限制购买方面比除北京以外的所有城市都严格得多,比如广州和深圳。

相比之下,北京和广州的营业额要稳定得多。克里的分析认为,北京主要是由于非竞争性房屋的集中市场进入,只需稳步释放。营业额与去年相比增加了11%。

值得一提的是,今年北京市场最大的亮点是豪华公寓。根据今年上半年的数据,北京1000多万套豪宅的营业额同比增长121%,3000多万套豪宅的营业额同比增长506%,居全国首位。这表明北京市场消化顶级豪宅的能力巨大。

广州市场相对平静,成交量较去年黄金周下降了7%。值得一提的是,自今年以来,广州房地产市场呈现出明显的区域差异,许多郊区房地产价格下跌,而核心房地产价格依然坚挺。

在当地市场尤其如此。从今年上半年开始,番禺、增城和花都的几处住宅用地已经售罄,而中心城区仍然可以出售“土地王”的称号,人气没有下降。

02

二线城市总体上或多或少有所上升,而大多数城市保持稳定增长,杭州、青岛和济南表现尤为出色,同比增幅超过100%。

其中,杭州是一个互联网明星城市。随着亚运会的举行,整个城市正在蓬勃发展,呈现出欣欣向荣的气氛。繁荣的房地产市场只是表现之一。济南在过去的两年里已经开始觉醒,正在向一个强大的省份迈进。省内人才和资金的凝聚力明显提高,这也在一定程度上传递到了房地产市场。

青岛在一定程度上扮演着“华北深圳”的角色。它的经济活力在北方相当突出,也是全国著名的海滨城市。它的房地产一直显示出很高的价值。今年的黄金周营业额同比增长256%,这是全国大中型城市的最佳表现。

在二线城市中,只有武汉、重庆和福州等少数城市的交易量同比下降。分析显示,这主要是由于前期购买力严重透支,市场正经历周期性调整。

此外,苏州以前很热,现在显然正在降温。根据克里的分析,在早期的强化控制后,买家的观望情绪加剧。此外,新公寓和别墅的销售以中高端产品为主,在第11个黄金周期间营业额仅小幅增长5%。

03

三线和四线城市总体表现良好,营业额略有增加,增幅为3%,但城市之间的差异很大。克里的分析显示,温州、扬州、莱芜等城市的交易额由于基数较低而大幅增加,同比翻了一番。

大湾区广深以外的城市交易量普遍较低。除惠州外,其他所有城市(佛山、东莞、江门和肇庆)均出现负增长,降幅显著。即使在惠州,也只有4%的轻微增长。

可以说,除了深圳以外,海湾地区的房地产市场正在降温,深圳与供应量有很大关系。近年来,由于广州和深圳这两个核心城市的严格采购限制,大量购买力已经扩散到周边城市。例如,惠州和佛山一举成为海湾地区房地产市场的两大粮仓。这两年的营业额远远超过广州和深圳。

然而,经过几年的消化,这部分购买力几乎已经释放出来。几个非核心城市的供应是前所未有的。当我们想到在这些城市投资时,我们必须保持警惕,不要盲目购买。

04

现在买房合适吗?

对于这个问题,我始终认为我们应该把它分为三个层面:短期、中期和长期。不同的纬度导致完全不同的结论。

从短期来看,第一个影响因素肯定是监管。一旦监管放松,市场就会存活。一旦监管收紧,市场就会变冷。此前的重要会议已经表明,房地产不允许作为经济的短期刺激。这表明,房地产市场的监管不会因为短期经济波动而明显放松,核心城市的监管仍将像以前一样严格。

事实上,为了保证地方政府调控房地产市场的积极性,国家发出了调整中央政府与地方政府关系的信号,赋予地方政府更多的财政权力。周三,国务院发布了《实施大减税费后调整中央与地方收入分配的改革推进计划》,直接指向中央与地方在财政收入上的分配关系。

简而言之,有两大调整:

首先,消费税将移交给地方当局。

第二,税收的最大部分——增值税——已经确定,从前中部地区的75%/25%增加到中部地区的55%。

显然,地方政府的财政权力预计会增加,对土地财政的依赖会减少,这将确保地方政府对房地产市场监管的热情。因此,不要指望房地产市场的监管会有很大松动。短期内,房价将非常稳定,买家有很大的讨价还价空间,适合新需要的客户,但对投机者不友好。

从中期来看,我认为最大的影响因素是货币。当前的货币环境是什么?显然,随着美联储(Federal Reserve)今年8月近10年来首次降息,20多个国家的央行已经加入了降息大军。全球经济正在迎来新一轮广泛的货币周期,并正在成为共识。

在国内,中国目前的利率也处于历史罕见的低位。基准一年期存款利率为1.5%,贷款利率为4.35%,均为2007年以来的最低水平。不仅如此,尽管基准利率自2015年10月降息以来没有下降,但央行一直在通过降低基准利率和目标降息等多种非正式方式降低利率水平。如果你看看余额宝过去两年的收入曲线,你可以直观地感觉到当前的货币宽松政策。

特别是随着lpr的引入,抵押贷款利率未来将更加市场化,实际利率对房地产市场的影响将更加剧烈。因此,中期而言,持有资产的风险低于持有现金的风险,房屋保值增值的动力机制保持不变,适合价值投资者进入。

从长远来看,最重要的影响因素是人口。人口是否持续净流入从根本上决定了一个地区的房地产价值。目前,中国城市化的一个显著趋势是不再提及大、中、小城市的均衡发展,而是更多地提及“大都市区”和“国家中心城市”。

这表明这个国家将来将越来越依赖大的中心城市。未来,绝大多数省份将拥有最大的省会。只有少数几个沿海经济省份的城市仍能保持双核模式。

从长远来看,一个省内最多只能有一两个城市的房屋被称为资产,而其他90%以上城市的房屋只能被称为房屋,基本上是资产价值的损失。然而,该国北部的房屋预计将成为国际资产,并成为全球资本配置的目标。

那么,你想买房子吗?我们必须了解这三个纬度,然后找出我们的需求。

© Copyright 2018-2019 goweroll.com 大埔门户网站 Inc. All Rights Reserved.