房企老板的地产江湖四十年:弯腰就可以捡黄金的时代结束了

浏览:119    更新:2019-11-09 13:35:09
 

作者|齐阳君

资料来源|祁阳路4号(身份证号:祁阳路4号)

"我不知道朱总理对房地产市场有什么看法?"

1997年11月,朱镕基总理访问深圳进行研究。作为企业家的代表,王石出席了总理论坛并报告了他的工作。聪明的王石选择的话题不是房地产,而是“分税制前后对企业的影响”,这也是朱镕基在1993年推进的改革。朱镕基饶有兴趣地听着,并为此感到鼓舞。王石提出了上述问题。

沉默片刻后,朱镕基问道:“如果福利分房制度被废除,房地产业能否成为支柱产业?”王石直接回答:“不。”朱镕基又问:“如果金融市场开放,房地产行业能不能不成为支柱产业?”王石再次否认。朱镕基再次问道:“放开消费信贷还不够吗?”王石小心翼翼地说:“两年内不会。”

此时,朱镕基坚定地表示:“两年内,我一定会把住宅产业提升为支柱产业。”看到朱镕基的决心,王石回答说,“既然首相同意,这当然是可能的。”

纵观中国房地产市场40年,房地产市场经历了房改萌芽、黄金时代到白银时代,结束了40年的福利分房,迎来了20年的市场化。房地产增加值占国内生产总值的比重从1998年的4.0%上升至2017年的6.5%。在过去的40年里,房地产市场经历了一轮调控的“洗礼”,摸着石头过河。房地产市场逐渐找到了自己的位置,确定了“不投机炒房”的时代命题。

在过去的40年里,有多少房地产开发商出现并创造了有多少富人的神话,又有多少房地产开发商离开了舞台,空手而归,最终变成了一曲跌宕起伏的交响曲。

01

序幕

"更大胆,行动更快."

俗话说:土地孕育一切。

1998年,发布了一份"住房改革"方案文件。实行了近40年的福利分房制度退出了政策的历史舞台,开启了房地产市场化的新时代。从那以后,在斯特姆和德朗的城市化进程中,高层建筑如雨后春笋般涌现,开发商激增。

然而,这份文件的出台已经酝酿了20年,可以说是一系列的起起落落。

1978年,17岁不穿鞋的农民杨国强看到了好转。在哥哥杨国华的帮助下,他以建筑工人的身份进入了房屋管理办公室,成为了一名普通的砖瓦匠,学习如何盖房子,为未来乡村花园的建立奠定了基础。为了感谢哥哥的支持,成名的杨国强也捐款成立国华纪念中学。

“茅草屋无处不在,窝棚无处不在”是当时大多数人的生活写照。

1978年以前,住房由政府统一建造和分配,供应效率低。据官方统计,1977年底,全国190个城市人均居住面积仅为3.6平方米,而2016年,城镇人均居住面积为36.6平方米。

针对全国普遍存在的住房困难,邓小平今年提出,“我们能找到更广泛的办法解决住房问题吗?”从那以后,邓小平就房地产发表了许多演讲,开始了房地产市场的改革。

当时,“住房商品化”仍是一个敏感问题,商品房市场悄然启动,包括试点售房、房租补贴和出售公有住房。然而,最终都失败了。

内地房地产市场改革开始时,香港房地产已经欣欣向荣。制片人开始关注大陆市场,成为大陆房地产论坛的嘉宾和未来房地产开发的领导者。香港的“土地神”霍英东是第一个在内地投资的人。在改革开放的前沿广州,他建造了第一家中外合资五星级酒店——广州白天鹅酒店。《白天鹅》上映后,有一大群人。据说开幕的第一天,大厅里收拾了几篮被挤出来的鞋子。厕所共用400卷卫生纸。换句话说,邓小平仍然记得白天鹅的法国面包。他在1985年参观了白天鹅,并为带回来的法国面包付钱。

在霍英东建造白天鹅的同一年,国家城市建设管理局住房和建设部的前身诞生了,并在1979年领导了四市房屋销售试点。1982年,推出了新一轮补贴售房政策,如“三三制”试点售房。到1985年底,试点售房扩大到全国160个城市和300个县镇。尽管试点很有效,但大量补贴增加了地方政府和员工单位的负担,遭到了强烈反对。1985年,补贴房屋销售被取消。

在房地产“商业化”的同时,大量国有房地产开发商应运而生,如招商蛇口、中海、钟芳集团、华远等。中国房地产集团成立于1981年,是中国最早的房地产企业,也是当时最大的房地产企业。在中国中型住宅诞生之前,中国大多数城镇都建造了自己的住宅,包括单位和个人。后来,它们发展成为联合建设模式和统一建设管理模式。钟芳已将统一建设和管理模式升级为住房开发企业模式,将单位自建转化为“综合开发和配套建设”,然后出售给单位,单位再租赁给员工。中国房地产集团前董事长、中国房地产之父孟晓苏告诉凤凰网财经,“中国房地产开发占全国房地产开发的五分之一,承担了全国约一半住宅试点地区的任务。”

然而,2010年,在SASAC发布中央企业“退房令”后,中国住房集团被合并为中国交通建设集团整体。“把中型住房归类为建筑单位是失败的。该国缺乏类似“航空母舰”的企业来引导市场和稳定房价。孟晓苏说。

1983年,在深圳罗湖区,建筑工人在建筑工地绘制蓝图。这是深圳最早的城区。

钟芳成立后的第三年,中国迎来了“企业家第一年”,未来的商界领袖相继出现。1984年,通过出售玉米获得第一桶黄金的王石创立了万科的前身——现代科教仪器展览中心。柳传志在中关村的一个通信室建立了协会。张瑞敏就任青岛日用电器厂厂长,海尔迎来了新的生活。杨国强白手起家。任志强加入华远,开始与房地产形成不解之缘。

又过了三年,房地产市场的转折点是1987年的低调拍卖。面对“违宪”的指责,深圳在深圳大厅公开拍摄了新中国的第一块土地。次年,全国人民代表大会通过了《宪法修正案》,删除了《宪法》第十条第四款中的“禁止土地租赁”,并在该条款中增加了“土地使用权可以依照法律规定转让”。

此时,王石感觉到了新的商机。现代科教仪器展览中心完成股份制改革,更名为“万科”,正式进入房地产行业。1989年,万科还派代表团到香港考察香港房地产市场的运营经验。从那以后,样板房在万科天津花园项目中投入使用,楼花投机从香港蔓延到内地。

同样是50岁的王健林从部队换了工作。1989年,他自愿接管负债累累的西岗住宅开发公司(后更名为万达)。前一年,全国住房制度改革工作会议首次召开,并再次进行了"住房改革"的尝试。这一次,计划是增加工资,将实物分配改为货币分配,并提高租金以促进房屋销售。不幸的是,房改遭遇了“价格突破海关”的危机,工人们纷纷提高储蓄和兑现,提高租金和补贴的模式已经消亡。

1992年,邓小平的南方之行提出“改革还有很长的路要走”“变得更大胆,行动更快”成了一个无人知晓的街头口号。这引发了一波“92”的商业冒险浪潮。包括陈东升、冯仑、潘石屹等企业家在内的大量政府官员、知识分子和乡镇干部纷纷下海创业。一大批重量级住宅企业应运而生,包括碧桂园、雅居乐、保利地产、绿地集团、宝能集团、金融街...北京的房地产企业数量增长了4.5倍,从去年的3700家增加到年底的17000家。

1992年,全国房地产开发投资比1991年同期增长117%,海南省增长211%。“海南省和海南经济特区成立于1988年,掀起了一股浪潮。但当时,主要的事情是激起热量,而不是住房上的热量。所有的骚动都是为了挑起事端,没有真正的商品形成。”孟晓苏说。

据《中国房地产市场年鉴》(1996年)统计,海南的房地产价格从1988年开始建设时的每平方米1350元上升到1993年上半年的每平方米7500元。海南的土地价格从1991年的每亩几十万英镑飙升至1993年的最高每亩600多万英镑。

在房地产市场的狂欢中,“十六国规则”诞生于1993年,开始了对房地产市场的监管。中国的房地产市场踩下刹车,海南首当其冲。国务院第十六条提出了16项政策措施,包括严格控制信贷总量、提高存贷款利率和国债利率、限期回收非法借款、减少基础设施投资、清理所有在建项目。全面收紧货币政策就像从釜底抽薪。海南房地产泡沫破裂。

海南省有600多个“烂尾楼”,闲置土地18834公顷,积压800亿元。海口的13000家房地产公司倒闭了95%。仅四大国有商业银行的坏账就达300亿元。许多银行不良资产率超过60%,仅建行就先后处置了267个不良房地产项目。“天涯、海郊、烂尾楼”已成为海南的三大“景观”。

海南淘金热期间,“万通六君子”中有四个是从左到右的:冯仑、易小笛、王公权和潘石屹。

幸运的是,在泡沫破裂之前,在海南赢得第一桶黄金的“万通六君子”已经离开了海南。冯仑向凤凰财经透露,他已经提前获取了一些信息。“我从办公室出来,许多同事的工作都与决策有关。我了解到一些信息,觉得它会改变,所以我很快退出。"

从那以后,“万通六君子”分道扬镳了。冯仑和潘石屹去了北方,易小笛去了广西,王启富去了深圳...1995年3月,六兄弟第一次分手,王启富、潘石屹和易小笛离开了。1998年,刘军离开了。2003年,王功权离开了。“万通六号”离冯仑远点。

潘石屹和他的新婚妻子张欣在1995年创建了搜狐。”潘石屹当时的决策非常圆滑。他选择了商业地产,没有进入住宅。不会有太多的政策风险。”冯仑说。

万科成功发行b股,并在万科的六位先生上演他们的“小分离”时到处“利用城市”。然而,美好的时光并没有持续多久。王石上市后很快遇到了他的第一个“担忧”。1994年,君主和万科之间的战争爆发,万科第一次被“野蛮人”入侵。王石果断地采取了一系列“反击”措施。首先,他通过暂停交易赢得了时间,封锁了六安等人的“老鼠仓”。与此同时,被均安拉拢的其他股东与试图重组的万科之间的联盟被瓦解。仅仅七天之后,双方结束了对抗,王石赢了。

1994年也被称为住房改革决策年。权力和金钱之战结束后的第三个月,出台了一系列政策文件,特别是提出稳定出售公有住房的《关于深化城市住房制度改革的决定》和另一项“房改”被提上日程。然而,改革被贴上“出售国有资产”的标签,不得不突然停止。

1996年,当住房被确立为经济新的增长点时,房地产市场触底反弹,成功运营竹岛花园项目,让仲达集团净利润2亿的许家印成立恒大。次年,恒大的第一个开发项目——金碧花园,在第一期开盘当天售罄,创造了当时广州房地产市场的销售奇迹。许嘉荫的名声不胫而走。

广东开发商又增加了一名干部。福建东部的住宅企业也不甘示弱。泰和、阳光城、惠今和钟君相继成立。30岁的黄启森毅然离开体制,在福建创办泰和,先后在福州发展了天元花园、天元舒眉博物馆等众多知名建筑,从而确立了他在福建住宅企业中的地位。“黄启森本人是个工作狂,他的爱好是工作,快007了。福建的房地产公司敢于战斗和工作。他们有自己的圈子,有些是激进的。因此,后来也出现了一些资金问题。”一家房地产公司的高管这样评论道。

1998年7月22日,《人民日报》发表了《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》,这是一份数据表。

时间很快就进入了1998年。此时,亚洲金融危机正在发生。内需低迷、内需不足、产能过剩等困难。1998年3月,新总理朱镕基指出,“住房建设将成为中国经济的新增长点”同年7月,具有里程碑意义的第23号文件出台,提出了以停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化为核心的改革目标,支持住房建设、供应和财政措施改革,发展住房交易市场,加快住房建设。

自此,中国正式进入房地产市场化时代。这时,中国房地产市场、广东商人、福建部门、北京学校和重庆企业组成了自己的学校,将各自的领导岗位划分为不同的群体。

“房改后,住房、汽车及其相关基础设施建设作为国民经济的新增长点,20年来极大地推动了中国经济的发展。其中,房地产业带动了100多个行业的发展,经济总量每两年超过一个国家,位居世界第二。”孟晓苏说。

然而,他也担心,"仍有许多未完成的房改任务,房改所指明的市场经济改革方向往往在监管上模糊不清。"

02

插曲

"存钱的速度永远赶不上物价上涨的速度。"

世界上有许多村庄。

2008年的全球金融海啸就像那一年的暴风雪一样,一路上给中国房地产市场带来了严寒。然而,随着“4万亿”刺激计划的出台,中国房地产市场出现了一个美丽的转机。

1998年,搜狐中国的第一个项目——搜狐现代城正式出售。起初,项目进展不顺利,销售大厅很拥挤。无奈的潘石屹找到了中国房地产中介行业的“鼻祖”邓志仁来开展业务。然而,仍然没有改善。后来,双方变得敌对起来,从珠穆朗玛峰营地下来的潘石屹忍着头疼,写了一封公开信,题为“现代城市的四名副销售主管被高薪挖走”,引起了相当大的轰动。潘石屹和搜狐现代暂时享有喧闹的名声。此后,他们连续两年获得北京房地产单体项目销售冠军。

一些行业分析师将苏荷现代城的成功归因于这场美丽的“公关战”,而其他人则认为这是房改最初成功的证据。

由于居民消费习惯的影响,房改后的头几年购房热情不高。后来,中央政府采取了各种刺激政策,如降息、提高首付和增加贷款额度,市场开始变得真正活跃。

“当初,我们提出了住房抵押贷款,人们不愿意借。我们去任何地方做我们的工作,包括给银行行长和普通人,”孟晓苏回忆道。“顾云昌编了一个关于一位中国老太太和一位美国老太太在天堂对话的故事。中国老太太去世后,她在天堂遇见了美国老太太。聊了一会儿,她发现这位中国老太太因为没有买房子而攒了一辈子的钱,而这位美国老太太在房子里住了一辈子后才还清了钱。这位中国老太太发现她失去了很多。这个故事一旦让人明白,可以先买房,然后慢慢还钱。”

1999年,市场逐渐升温。全国房地产开发投资2952亿元,比上年增长17.9%。2000年5月1日华南郊野公园的开放更加壮观。建筑检查有九条专线,数百辆公共汽车一起行驶,汽车检查排起长队。售楼处和样板房挤满了人。华南郊野公园一举成名,也带动整个华南板块进入快速发展时期。

同样在中国南方的万科找到了一个新的富人——华润。2000年8月,深发展签署了股权转让协议,将万科所有国有企业股份转让给华润。股权转让后,华润集团及其关联企业成为万科最大股东,持股15.08%。华润希望在上任后一劳永逸地获得绝对控制权,但固定增长计划失败,万科的股权分散问题没有改变。这为后来的“争夺宝藏和一切”奠定了基础。

“当时,王石对资本市场没有这么深刻的了解。万科20年前建立了自己的学校,主要来自王石。他提倡职业经理文化。作为创始人,他放弃了自己的股份,宁愿让内部人士控制公司,但这也导致了以下问题。”万科高管告诉凤凰财经。

1991年,万科深圳证券交易所挂牌上市,第一只房地产股票的诞生带来了住宅企业上市的小高潮。然而,该条例在1993年按下了住房企业上市的“暂停按钮”。直到2001年3月,北京田弘宝业在上海证券交易所上市,为期八年的房地产公司上市禁令完全解除。

同年,金谷、新城控股和田放发展也相继上市。从那以后,近十年来,资本市场一直欢迎住房企业上市的趋势。2006年,香港也出现了“内地上市”的浪潮。名单包括乡村花园、海洋之地、soho中国等。

富人一个接一个地出生。自2002年以来,房地产开发商的名字经常“占据”富豪榜。例如,2009年胡润富豪榜前10名中有8名主要从事房地产开发或房地产行业。前100名大亨中有51名涉足房地产。

温州房地产集团遭遇阻力的来源:数据图表

2003年,房地产界出现了“房地产投机集团”和“土地王”两个术语。谈到房地产投机,房地产投机集团的“鼻祖”温州房地产投机集团,自然不能回避。据当时媒体报道,温州房地产投机集团包括三架飞机来看房地产。在深圳新龙岗商业中心二期开业出售的那天,温州人接管了100多个单元。在过去几年里,温州房地产投机集团所到之处的房价都在飙升,他们已经到过15个省市,包括北京、上海、深圳、成都和海南。

“地球之王”的诞生源于国土资源部2002年颁布的第11号令。“拍卖与拍卖”诞生并逐渐成为有偿土地转让的主要方式,“出价最高者获胜”成为一种新的土地游戏,“土地金融”走上历史舞台。尤其是2004年的“831期限”见证了土地协议转让制度的退出和“招标、拍卖和绞刑”热潮。

2004年,中国房地产行业迎来了第一家年销售额超过100亿英镑的房地产公司——合生创展。万科连续多年位居榜首,今年销售额为91.6亿英镑。在房地产开发商“丰收”的背后,房地产泡沫的话题也在上升,“房奴”一词也在流行。去年,第18号文件首次出台,明确了房地产在国民经济中的支柱地位,并立即生效。房地产投资增长率连续几年呈现20%甚至30%的增长趋势。

在2003年和2004年的大规模扩张和高地价之后,孙宏斌的顺驰达到了一个危机点,在上市计划搁浅后,她于2006年被迫出售自己。”孙宏斌没有问价格就拿走了土地,他只问付款方式。例如,这个地方价值10亿元,其他人认为它只有60亿元,而我拿了10亿元。土地价格比其他人的价格高,面粉比面包高。”孙宏斌的合伙人向凤凰网财务透露。曾几何时,孙宏斌雄心勃勃,在2003年博鳌亚洲论坛上向王石发起挑战,称顺驰将是中国的第一个。今年,顺驰在天津的市场份额也升至15%,这表明其雄心勃勃。与此同时,孙宏斌今年还创立了融创中国。”他没有“开始新的炉灶”或提前准备应对危机。Sunac的定位是必须的。融创的定位是高端,融创更像是融创的子公司。”上面的伙伴说道。

顺驰为何“倒下”?当时的大背景是房地

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